Câu hỏi : Chúng tôi là những nhà đầu tư đến từ Hàn Quốc, rất quan tâm đến hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Chúng tôi muốn mua, thuê các công trình xây dựng, nhà đất tại Hà Nội để bán, cho thuê. Chúng tôi sẽ lập một sàn giao dịch bất động sản để kinh doanh bất động sản. Vậy theo quy định của pháp luật Việt Nam thì hoạt động kinh doanh của chúng tôi có hợp pháp không? Chúng tôi phải đáp ứng điều kiện gì không? Chúng tôi phải làm thủ tục gì để được kinh doanh bất động sản ở Hà Nội?
Trả lời:
Liên quan đến nhu cầu thực hiện hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản tại Việt Nam của Quý khách hàng, chúng tôi xin đưa ra một số ý kiến tư vấn pháp lý như sau:
Căn cứ khoản 1 điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2006, cá nhân, tổ chức muốn kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp, đăng ký kinh doanh bất động sản và có vốn pháp định.
Riêng đối với nhà đầu tư nước ngoài, điều 12 Luật Kinh doanh bất động sản quy định nhà đầu tư nước ngoài được:
i. đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
ii. đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng
mà không được:
iii. mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
iv. thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
v. nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê;
vi. thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại.
Do đó, nếu đầu tư theo hình thức thành lập doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài hoặc tham gia liên doanh với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong nước thì Quý khách hàng lại không đáp ứng được điều kiện về mặt chủ thể để được thực hiện các lĩnh vực thuộc phạm vi kinh doanh bất động sản thuộc mục iii, iv, v, vi đã nêu trên.
Tuy nhiên, nhà đầu tư nước ngoài lại được quyền kinh doanh các dịch vụ bất động sản như: môi giới bất động sản; định giá bất động sản; sàn giao dịch bất động sản; tư vấn bất động sản; đấu giá bất động sản; quảng cáo bất động sản; quản lý bất động sản.
Về điều kiện kinh doanh bất động sản:
Luật Kinh doanh bất động sản Việt Nam phân chia hoạt động kinh doanh bất động sản thành kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. Điều kiện đối với nhà đầu tư nước ngoài trong từng lĩnh vực cụ thể như sau:
- Kinh doanh bất động sản (bỏ vốn đầu tư đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng): Để được đăng ký ngành nghề này, Quý khách hàng phải có số vốn pháp định thuộc sở hữu của mình là 6 tỷ đồng Việt Nam. Ngoài ra, tùy vào dự án cụ thể, Quý khách hàng còn phải đáp ứng số vốn tối thiểu đối với từng loại dự án theo quy định của pháp luật chuyên ngành.
- Kinh doanh dịch vụ bất động sản (là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ đã nêu ở trên): Khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản.
Ngoài ra, khi thành lập sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp phải có quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, có cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động của sàn và có người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản đáp ứng các điều kiện do Chính phủ quy định.
Trên cơ sở ý kiến tư vấn của chúng tôi, Quý khách hàng hoàn toàn có thể chủ động lựa chọn phạm vi hoạt động phù hợp với khả năng và điều kiện của mình để đăng ký khi thành lập doanh nghiệp. Kinh doanh bất động sản thuộc ngành nghề kinh doanh có điều kiện nên để được cấp Giấy chứng nhận đầu tư thành lập doanh nghiệp cần nộp hồ sơ đề nghị cấp phép đầu tư theo thủ tục thẩm tra cấp phép. Hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận đầu tư được nộp tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ là Sở Kế hoạch và đầu tư Hà Nội và cơ quan có thẩm quyền cấp phép là Ủy ban nhân dân TP Hà Nội.
